Mutui, stop delle banche ai mutui fissi al 100% under36

A mettere fine al boom dei prestiti per i giovani è il rialzo degli ultimi mesi degli indici di riferimento Irs (per il mutuo fisso) ed Euribor (variabile)

Negli ultimi tempi, i mutui prima casa per i giovani under36 hanno fatto da motore al mercato dei prestiti immobiliari. A dare slancio a questo tipo di prodotto sono state le agevolazioni introdotto dal Governo nel 2021. Hanno portato a tassi più bassi e a sconti su numerosi costi fissi che occorre pagare per ottenere il finanziamento sulla casa. In più per la fascia dei più giovani la garanzia dello Stato è stata estesa al 100% del finanziamento dell’immobile.

Grazie a queste agevolazioni i giovani si sono fatti avanti ed è scattata la corsa ai mutui under36: nei mesi scorsi quasi una domanda di mutuo su due è arrivata dagli under36. Adesso però questo motore si è inceppato e l’agevolazione, introdotta quando le condizioni di mercato erano favorevoli, si sta trasformando in un boomerang. A mettere fine al boom dei prestiti per i giovani è il rialzo degli ultimi mesi degli indici di riferimento Irs (per il mutuo fisso) ed Euribor (variabile). A muovere verso l’alto questi due indici sono state le dichiarazioni della Banca centrale europea che si appresta a rialzare il costo del denaro per contrastare la corsa dell’inflazione. I riflessi di questo nuovo passo nella politica monetaria si vedono già sui mutui under36: le banche faticano a stare sotto la soglia legale e pertanto non possono più proporre mutui 100% under 36 a tasso fisso.

L’allarme arriva da Mutuisupermarket. «Allo stato attuale tutte le banche hanno sospeso l’offerta di mutui a tasso fisso con garanzia Consap per i giovani, dal momento che la normativa impone per questi mutui un Taeg massimo in area 2% e oggi gli indici Irs, rappresentativi del costo del denaro a tasso fisso, superano abbondantemente il 2% - spiega Guido Bertolino, Responsabile Business Development di MutuiSupermarket.it -. Per i mutui a tasso variabile e variabile con cap il problema non si pone dal momento che per tali mutui la soglia massima prevista è pari al 2,27% ben al di sopra delle migliori offerte oggi disponibili sul mercato».

Il 24 giugno, sono state pubblicate le nuove soglie per i mutui con garanzia Consap valide per le erogazioni dal 1 luglio al 30 settembre. Per il fisso la soglia è salita al 2,15% (dall’1,99%), per il variabile è scesa al 2,23%. «La soglia per il fisso rimane troppo bassa perché ci si possa aspettare la riattivazione dei mutui a tasso fisso garantiti fondo Consap, prevedo che le banche continueranno, invece, a proporre mutui a tasso variabile e variabile con Cap assistiti dalla garanzia Consap» dice l’esperto.

Che cosa fare
Quali alternative ci sono adesso per un giovane che sta cercando un mutuo per la prima casa? «Allo stato attuale i giovani che dovessero chiedere un mutuo entro l’80% del prezzo di acquisto dell’immobile non hanno problemi di sorta e hanno ampio accesso all’intera offerta delle banche – risponde l’esperto -. L’offerta si restringe di molto nel momento in cui si abbia necessità di finanziare l’intero prezzo di acquisto della prima casa ed esclude i finanziamenti con garanzia Consap». L’esperto aggiunge: «Ad oggi, credo che il tasso variabile con Cap possa rappresentare una risposta adeguata per tutti quei giovani che hanno l’opportunità di sfruttare la dinamicità del tasso variabile con la garanzia di un tasso massimo che non può eccedere il livello dei tassi fissi attuali».

Sale il variabile
Intanto il Centro Ricerca e Studi di «Alma Laboris Business School», società specializzata in Master e Corsi di Alta Formazione e specializzazione per professionisti, ha realizzato una nuova ricerca sui mutui per l’acquisto della prima casa, attraverso delle elaborazioni che evidenziano come cambierà la spesa delle famiglie a partire dal prossimo mese di luglio, quando la Bce applicherà l’annunciato rialzo dei tassi dello 0,25%.

Il primo dato che emerge dallo studio di Alma Laboris Business School è il forte rialzo dei tassi fissi che, per un mutuo di 200mila euro per l’acquisto di una prima casa a Roma, salgono dall’ 1,70% dello scorso aprile al 2,38% di giugno (per un finanziamento a 20 anni), e dall’1,76% al 2,53% in caso di mutuo a 30 anni.

Al contrario i tassi variabili registrano una situazione di generalizzata stazionarietà, con le quotazioni dell’Euribor a 1 mese ferme oggi al -0,54%, stesso livello di fine aprile. Il quadro sta però per cambiare sensibilmente, per effetto delle decisioni della Bce che, a partire da luglio, aumenterà i tassi dello 0,25%. Un ritocco al rialzo che avrà effetti diretti sui mutui a tasso variabile: per la stessa tipologia di finanziamento (200 mila euro) la rata salirà di circa 23 euro al mese rispetto alla miglior offerta presente oggi sul mercato, con una maggiore spesa di 276 euro annui e un aggravio sul costo totale del finanziamento (senza considerare possibili future variazioni dei tassi) fino a +8.280 euro in caso di mutuo a 30 anni.

La ricerca di Alma Laboris Business School evidenzia poi come accendere oggi un mutuo a tasso fisso comporti spese sensibilmente più elevate rispetto allo stesso prestito chiesto solo due mesi fa: per un mutuo a 20 anni acceso oggi si spendono 65 euro in più sulla rata mensile rispetto allo scorso aprile, +75 euro per un mutuo a 25 anni e +78 euro in caso di mutuo a 30 anni. Solo per le maggiori rate mensili un mutuo a tasso fisso acceso oggi costa in totale fino a 28mila euro in più rispetto allo stesso finanziamento avviato ad aprile 2022.

«Nonostante i forti rialzi dei tassi, oltre il 90% degli italiani che accende oggi un mutuo predilige il tasso fisso – spiega l’amministratore di Alma Laboris Business School, Avv. Dario Numeroso – Gli incrementi attuali dei costi dei finanziamenti e quelli che si registreranno a partire dal prossimo luglio per effetto delle decisioni della Bce rischiano tuttavia di avere effetti depressivi sul mercato immobiliare, scoraggiando le compravendite già dal prossimo autunno e portando ad una contrazione delle quotazioni degli immobili» conclude l’Avv. Numeroso.

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