Caso capannoni: aste deserte, prezzi a picco

A Nordest sono 161 mila gli edifici senza mercato. Lo scrittore Romolo Bugaro: «L’invenduto è la regola, tanti relitti da ripensare». L'inchiesta nell'inserto Nordest Economia

PADOVA. Martedì 3 novembre, Padova ore 9.05: al Tribunale il giudice Manuela Elburgo batte la prima asta di esecuzione in città: case, uffici, negozi e capannoni pignorati. Esito: deserta. Alle 10 sono già state eseguite dodici aste, tutte deserte. In provincia, solo il 10% degli immobili battuti dal giudice trova un compratore. Il 90% no. Ma la situazione non cambia a distanza di chilometri. Nomisma, nel suo ultimo osservatorio, ritiene quasi impossibile una ripresa del mercato immobiliare commerciale nei prossimi 15 anni. Così, gli immobili restano invenduti. Si deteriorano, si deprezzano. «Fanno la muffa» chiosa Romolo Bugaro, avvocato e scrittore, autore di «Effetto domino», ultimo e denso racconto sul Nordest. Ma anche qualora vengano venduti, il prezzo precipita. Un esempio? Da 3,2 milioni a 400mila.


«La crisi ha picchiato duro e il mercato dell'immobiliare commerciale ha accusato il colpo – dice Bugaro – fra costi alle stelle, mercato debole e pressione fiscale elevata, l'invenduto è la regola». «Da una parte, è chiaro – continua Bugaro – che quel dato immobile non ha mercato. Dall’altra basta fare quattro conti: a forza di ribassi, le spese della vendita forzosa rischiano di essere maggiori di quanto ricavabile della vendita stessa. Meglio lasciar perdere». Bugaro nota come quello che sta accadendo a Nordest è «un fenomeno nuovo e impressionante». Si tratta della «rottura del meccanismo economico più consolidato: quello che non vede più incrociarsi domanda e offerta di capannoni costati centinaia di migliaia di euro». «A Nordest resterà un patrimonio di costruzioni abbandonate, luoghi dove abitava il lavoro e che sono stati abbandonati dal lavoro. Relitti da ripensare», nota lo scrittore.
I numeri a Nordest
Secondo i dati della Cgia di Mestre, a Nordest insistono oltre 161mila capannoni tra opifici, immobili industriali e commerciali: 25.426 in Friuli Venezia Giulia, 113.603 in Veneto e il resto in Trentino Alto Adige. In Veneto la provincia a contare più opifici è Treviso con oltre 15.900 strutture; a fare la parte da leone, quanto a capannoni commerciali, è invece Padova a quota 5.216 a cui si aggiungono oltre 10 mila immobili industriali. In Friuli-Venezia Giulia, sono Udine (4.728 opifici e 5.998 industrie) e Pordenone (3.238 opifici, 2.724 fabbricati industriali) a scalare la classifica. «Dal 2011, ultimo anno in cui abbiamo pagato l'Ici, al 2015, l'incremento del carico fiscale sui capannoni industriali è quasi raddoppiato – spiega Paolo Zabeo, coordinatore ufficio studi Cgia – Tutto ciò ha dell'incredibile. Il capannone non viene ostentato dall’imprenditore come un elemento di ricchezza, bensì come un bene strumentale che serve per produrre valore aggiunto e creare posti di lavoro: superficie e cubatura sono funzionali all’attività produttiva esercitata».
La rottura con il passato
È il modello Nordest. Fino agli anni ’90 non esisteva cesura tra il luogo di lavoro e la casa. Il capannone non solo è quasi sempre stato attaccato all’abitazione ma era la casa stessa dell’imprenditore, o sua necessaria protesi. Non è rado trovare nel territorio alcuni tristi effetti della rottura di questo saldissimo legame. Così unico, che l’architetto Claudio Bertorelli coniò il termine «Casannone».
Casale di Scodosia è un borgo di meno di 5mila anime nella Bassa padovana, balzato alle cronache per il desolato paesaggio dei capannoni scoperchiati. Resti di un’economia andata a pezzi: quella del legno-arredo. Bellino Rossi è stato il primo a capire che non era più sostenibile spendere «schei» per qualcosa che non esiste più. A fabbrica ferma, si è trovato a fronteggiare 5mila euro l'anno di Imu per due capannoni dove nulla più produce. «Bene invendibile», la risposta degli agenti immobiliari. Così, ha tolto il tetto. Oggi, sono 200 i capannoni abbandonati a Casale di Scodosia, quattro scoperchiati. Se privi di tetto, diventano infatti «inagibili» e l'imposta unica viene dimezzata.
Il fattore «K»
Per fortuna ci sono altre soluzioni. «Il Fattore K, ovvero Kàpanon: un tempo chiamai così l’elemento chimico costante di un territorio che l’ha mutato per sempre, senza ritorno» spiega Cristiano Seganfreddo, imprenditore che nel 2009 per primo mappò il Nordest creativo. «Migliaia di aree di K hanno prodotto come nazioni. Ma alcune, in mezzo allo sterminato strapotere speculativo del grigio cemento prefabbricato, hanno provato a creare qualcosa di nuovo, spingendo la coscienza produttiva verso una dimensione di rispetto estetico e valoriale». «L’evoluzione del K – continua Segafreddo – è diventata così Fabrica di Benetton, Fondazione Bisazza, o Antiruggine di Mario Brunello, la Fornace di Asolo, la fabbrica lenta Bonotto. O il centro ricerche di Zambon o Dainese. Tanti gli episodi di uno sviluppo intelligente e non speculativo». La via ce la indica la prima fabbrica al mondo, l'Arsenale di Venezia, oggi uno dei luoghi più originali per esporre arte contemporanea. Ma nuovi esempi emergono: dalla veronese Lino's Type che ha trovato posto in una vecchia tipografia in città, alla Delineo design di Giampaolo Allocco che ha sede a Montebelluna in una vecchia stalla.
«Pellagra fino all'ultima guerra e ora si soffoca di capannoni» accusava Marco Paolini nel 2010 in scena all'ex Manifattura Tabacchi di Rovereto, immobile allora abbandonato ma oggi spazio di innovazione, fab lab e accademia 2.0.

(Eleonora Vallin)
 

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